Arazinizin Potansiyelini Ortaya Çıkarın
Arsa geliştirme hizmetimiz, arazinizin imar durumu, fiziksel özellikleri ve ekonomik olanaklarını kapsamlı bir şekilde değerlendirerek, en verimli kullanım planlarını oluşturmayı hedefler. Pazar odaklı yaklaşımımız sayesinde, arazinizin potansiyelini en üst seviyeye çıkarmanız için gerekli analiz ve rehberliği sağlıyoruz.
Doğru Yatırım İçin Güvenilir Çözümler
Projelerin geliştirilmesi ve alternatiflerin karşılaştırılması sonucunda, yatırım hedeflerinize en uygun arsaları belirlemenizi kolaylaştırıyoruz. Arazilerinizde gerçekleştirilebilecek optimum yatırım projeleri için bilgi birikimimizi ve uzmanlığımızı sizinle paylaşıyoruz. Doğru analizlerle desteklenen stratejilerimiz, geleceğe yönelik sağlam ve kazançlı yatırımlar yapmanızı sağlar.
Her Aşamada Profesyonel Destek
Bölge analizleri, kullanım önerileri, fizibilite çalışmaları ve ilgili mevzuata uygun durum tespitleri ile yatırım sürecinizde yanınızdayız. İhtiyacınıza özel çözümler sunarak, arsanızı en yüksek değeri sağlayacak bir yatırıma dönüştürmeniz için profesyonel rehberlik sağlıyoruz. Hedefiniz ne olursa olsun, sürecin her aşamasında uzman desteği ile yanınızdayız.
Arsa Geliştirme Süreci Neyi Kapsar?
Arsa geliştirme, elde bulunan bir arazinin mevcut haliyle bekletilmesi yerine, imar hakkı ve pazar koşullarıyla uyumlu bir kullanıma dönüştürülmesidir. Süreç fiziksel bir inşaat işinden çok, doğru sorunun sorulmasıyla başlar: bu parsel üzerinde hangi kullanım en yüksek net değeri üretir? Cevap her zaman en büyük yapıyı yapmak değildir; bazen parselin ifraz edilerek satılması, bazen de plan tadilatı sonrası devredilmesi daha iyi sonuç verir.
En Verimli Kullanım Analizi
Analiz dört süzgeçten geçirilerek yapılır. Önce yasal olarak neye izin verildiğine bakılır; imar durumu ve plan notları çerçeveyi çizer. Ardından fiziksel uygunluk incelenir: parselin geometrisi, eğimi, zemini ve altyapı bağlantıları hangi yapı tipine elverişlidir. Üçüncü aşamada finansal uygulanabilirlik değerlendirilir, yani seçenek kendi maliyetini karşılayıp anlamlı bir fark bırakıyor mu. Son olarak pazar tarafı sorulur: bölgede o kullanıma talep var mı, arz ne durumda. Dört süzgeçten birlikte geçen seçenek, o parsel için en verimli kullanımdır.
Değerlendirme Modelleri
- Doğrudan satış: Arsanın mevcut haliyle devredilmesi. En hızlı ve en az riskli yol, ancak potansiyelin tamamı fiyata yansımayabilir.
- Kat karşılığı: Arsa sahibinin araziyi, yüklenicinin inşaatı koyduğu model. Paylaşım oranı ve teslim koşulları sözleşmenin kalbini oluşturur.
- Hasılat paylaşımı: Satıştan elde edilen gelirin paylaşıldığı model. Arsa sahibi açısından satış hızına bağımlıdır.
- Ortak yatırım: Arsa sahibinin projeye sermaye ortağı olarak katılması; getirisi de riski de yüksektir.
- İmar geliştirip devir: Plan tadilatı veya ifraz sonrası arsanın satılması.
Süreç Adımları
- Tapu, imar ve zemin durumunun tespiti; takyidat incelemesi.
- Alternatif kullanım senaryolarının kurgulanması.
- Her senaryo için maliyet, süre ve gelir kaleminin çıkarılması.
- Bölgedeki arz ve talep koşullarının incelenmesi.
- Seçilen modele uygun sözleşme yapısının kurulması.
- İzin ve ruhsat sürecinin takibi, gerekirse plan tadilatı başvurusu.
Sık Yapılan Hatalar
Arsa sahiplerinin en yaygın hatası, komşu parseldeki projeyi örnek alıp aynı sonucun kendi arazisinde de çıkacağını varsaymaktır; oysa iki parselin imar hakkı, cephesi ve zemini farklı olabilir. İkinci hata, kat karşılığı sözleşmelerinde yalnızca paylaşım oranına odaklanıp teslim süresi, gecikme yaptırımı, ipotek ve teminat maddelerini geri planda bırakmaktır. Üçüncüsü, plan tadilatının kesin sonuç vereceği varsayımıyla takvim kurmaktır; başvuru sürecinin sonucu kurumların değerlendirmesine bağlıdır.
Süreyi Etkileyen Değişkenler
Arsa geliştirmede takvimi belirleyen unsurlar çoğunlukla inşaat değil, izin aşamalarıdır. Kurum görüşleri, askı süreleri ve olası itirazlar süreci uzatabilir. Bu nedenle plan yapılırken en iyi ihtimal yerine gerçekçi bir aralık üzerinden ilerlemek, finansman ve nakit akışı açısından daha sağlıklı sonuç verir. Ayrıca hisseli parsellerde paydaşlar arasında mutabakat sağlanması, tek başına ciddi bir süre gerektirebilir.
Nasıl Çalışıyoruz?
Arazinizin mevcut hukuki ve fiziki durumunu tespit ederek başlıyor, ardından uygulanabilir seçenekleri karşılaştırmalı biçimde önünüze koyuyoruz. Her seçeneğin süresini, riskini ve gerektirdiği hazırlığı ayrı ayrı anlatıyoruz. Karar sizin olduktan sonra sözleşme kurgusu, muhatap seçimi ve süreç takibinde yanınızda oluyoruz.
İmar Uygulamaları: İfraz, Tevhit ve Terk
Geliştirme sürecinde parselin sınırları çoğu zaman olduğu gibi kalmaz. İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir ve plan notlarındaki asgari parsel büyüklüğü koşuluna tabidir. Tevhit ise birden fazla parselin birleştirilmesidir; dar cepheli parsellerde kullanılabilir alanı artırmanın en etkili yollarından biridir. Yola terk, imar planında yol olarak ayrılan kısmın bedelsiz olarak kamuya bırakılmasıdır ve ruhsat alınabilmesi için çoğu durumda önkoşuldur.
Düzensiz yapıdaki alanlarda ise 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında arazi ve arsa düzenlemesi yapılır. Bu uygulamada parsellerden düzenleme ortaklık payı kesilir ve karşılığında imar parseli oluşturulur. Uygulama görmemiş bir alanda alım yapılacaksa, düzenleme sonrası elde edilecek parselin konumunun ve büyüklüğünün önceden kesinleştirilemeyeceği bilinmelidir.
Fizibilitede Hesaba Katılması Gereken Kalemler
- Zemin etüdü, harita ve aplikasyon işlemleri.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri ile müşavirlik hizmetleri.
- Ruhsat harçları ve altyapı katılım payları.
- Yapı denetim hizmet bedeli.
- Şantiye kurulumu, geçici elektrik ve su bağlantıları.
- Kullanılacaksa finansman maliyeti ve teminat giderleri.
- Satış, tanıtım ve pazarlama giderleri.
- Öngörülemeyen kalemler için ayrılan pay.
Bu kalemlerin toplamı kadar, hangi aşamada ödeneceği de önemlidir. Proje, ruhsat ve altyapı katılım payları inşaat başlamadan önce ödenirken, gelir ancak satış aşamasında oluşur. Aradaki dönemin nasıl finanse edileceği baştan planlanmazsa, teknik olarak uygulanabilir bir proje nakit akışı nedeniyle durabilir.
Geliştirme Sürecinde Alınan Belgeler
Süreç boyunca farklı kurumlardan alınması gereken belgeler birbirini sırayla izler. İmar durum belgesi ilgili belediyeden, çap ve aplikasyon krokisi kadastro müdürlüğünden alınır. Projeler hazırlandıktan sonra altyapı kurumlarının görüşleri toplanır ve yapı ruhsatı düzenlenir. İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izni alınır, ardından tapu müdürlüğünde kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Bu zincirde bir aşamanın eksik kalması sonrakini durdurur. Örneğin yola terk işlemi tamamlanmadan ruhsat düzenlenemez, yapı kullanma izni alınmadan kat mülkiyetine geçilemez ve kat mülkiyeti kurulmadan bağımsız bölümler ayrı ayrı devredilemez. Bu nedenle geliştirme takvimi kurulurken inşaat süresi kadar, kurum başvurularının sırası ve her aşamanın bir öncekine bağlı olduğu noktalar da ayrıca planlanmalıdır.