Proje Tanıtımıyla Fark Yaratın
Gayrimenkul projelerinizin en etkili şekilde tanıtılması için stratejik bir yaklaşım sunuyoruz. Hedef kitle analizi, dijital pazarlama araçları ve etkili kampanya yönetimiyle projelerinizin görünürlüğünü artırıyor, yatırımcıların dikkatini çekiyoruz. Her projeye özel çözüm önerileriyle başarıya ulaşmanızı sağlıyoruz.
Satış Süreçlerinde Profesyonel Destek
Gayrimenkul projelerinizin satış süreçlerinde uzman ekibimizle yanınızdayız. Potansiyel müşterilere ulaşma, doğru hedefleme ve etkili satış teknikleriyle satış oranlarını artırıyoruz. Müşteri memnuniyetine odaklanan bir hizmet anlayışı ile projelerinizin değerini en üst seviyeye çıkarıyoruz.
Hedeflerinize Ulaşan Başarılı Stratejiler
Sadece satış değil, aynı zamanda projelerinizin marka değerini yükseltmek için stratejiler geliştiriyoruz. Proje yönetiminden satış sonrası desteğe kadar her adımda yanınızdayız. Profesyonel yaklaşımımızla projelerinizi kazançlı birer yatırıma dönüştürmenize yardımcı oluyoruz.
Satış Öncesi Hazırlık
Yüksek değerli bir taşınmazın satış süresini belirleyen en önemli etken, ilana çıkmadan önce yapılan hazırlıktır. Alıcı ilgilendiğinde istenecek belgelerin hazır olmaması, süreci haftalarca uzatır ve pazarlık gücünü zayıflatır. Bu nedenle satışa çıkmadan önce tapu kaydı, imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, varsa kira sözleşmeleri ve işletme ruhsatı tek bir dosyada toplanır.
- Güncel tapu kaydı ve takyidat listesi.
- İmar durum belgesi ve onaylı mimari proje.
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve varsa imar barışı kaydı.
- Ticari mülklerde işyeri açma ve çalışma ruhsatı.
- Mevcut kira sözleşmeleri ve ödeme geçmişi.
- Emlak vergisi ilişik kesme ve abonelik borç durumu.
Doğru Alıcıyı Bulmak
Fabrika, depo, arsa ya da turistik tesis gibi taşınmazların alıcısı, konut alıcısı gibi geniş bir kitleden oluşmaz. Bu tür mülklerde alıcı sayısı sınırlıdır ve genellikle belirli bir sektörde faaliyet gösterir. Dolayısıyla pazarlama, geniş kitleye ilan vermekten çok doğru alıcı grubunu tanımlayıp ona ulaşmakla ilgilidir. Bir üretim tesisinin alıcısı çoğu zaman aynı sektörde büyümek isteyen bir firma ya da o bölgeye yatırım planlayan bir yatırımcıdır.
Açık İlan mı Kapalı Pazarlama mı?
Her taşınmaz açık ilanla satılmaya uygun değildir. Faal bir işletmenin satışa çıktığının duyulması, çalışanlar ve tedarikçiler açısından tedirginlik yaratabilir. Bu durumlarda mülk, gizlilik sözleşmesi çerçevesinde seçilmiş alıcılara sunulur. Açık ilan ise arsa gibi işletme bağlantısı olmayan taşınmazlarda daha geniş erişim sağlar. İki yöntem birlikte de kullanılabilir; önce kapalı bir tur yapılır, sonuç alınamazsa ilana çıkılır.
Teklif ve Müzakere Süreci
Teklifler yalnızca rakamla değerlendirilmez. Ödeme planı, ön ödeme tutarının teminatlı olup olmadığı, alıcının kredi kullanıp kullanmayacağı ve devir takvimi, teklifin gerçek değerini belirler. Daha düşük ama peşin ve koşulsuz bir teklif, uzun vadeli ve şarta bağlı bir tekliften daha güçlü olabilir. Müzakere aşamasında satıcının hangi noktalarda esnek olabileceğini önceden belirlemesi, süreci hızlandırır.
Satışı Geciktiren Nedenler
Fiyatın piyasa gerçeğinden kopuk belirlenmesi, satışı geciktiren en yaygın nedendir. Uzun süre satılamayan bir ilan, alıcı gözünde sorunlu mülk algısı yaratır. İkinci neden, belge eksiklerinin süreç ortasında ortaya çıkmasıdır; ruhsatsız eklentiler ve iskânsız bölümler pazarlığı baştan bozar. Üçüncüsü, birden fazla aracıya aynı anda paralel yetki verilmesidir; bu durumda aynı mülk farklı fiyatlarla dolaşıma girer ve güven kaybı oluşur.
Fiyatlandırma Yaklaşımı
Fiyat, satıcının beklentisiyle değil taşınmazın karşılaştırılabilir örnekleri ve ürettiği gelirle ilişkilendirilerek belirlenir. Ticari mülklerde kira geliri, arsalarda ise imar hakkı üzerinden yapılan hesap referans oluşturur. Başlangıç fiyatının gerçekçi olması ilk haftalarda gelen ilgiyi doğrudan etkiler; sonradan yapılan indirimler ise çoğu zaman aynı ilgiyi geri getirmez. Bu nedenle fiyat, satışa çıkmadan önce karşılaştırmalı bir çalışmayla belirlenmelidir.
Nasıl Çalışıyoruz?
Satış sürecine mülkü yerinde inceleyerek ve belge dosyasını tamamlayarak başlıyoruz. Ardından hedef alıcı grubunu tanımlıyor, mülkün niteliğine göre açık ya da kapalı bir tanıtım yöntemi öneriyoruz. Gelen teklifleri yalnızca rakam üzerinden değil, ödeme ve devir koşullarıyla birlikte değerlendirip karşılaştırmalı olarak sunuyoruz.
Yetkilendirme ve Hizmet Bedeli Düzeni
Satış sürecinin en başında netleştirilmesi gereken konu, aracılık ilişkisinin nasıl kurulduğudur. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmelerin yetki belgesi bulunması ve alım satıma aracılık sözleşmesinin yazılı yapılması mevzuatta düzenlenmiştir. Sözleşmede yetkinin süresi, kapsamı ve tek yetki olup olmadığı açıkça yer almalıdır.
Tek yetkide sorumluluk tek noktada toplanır ve mülkün piyasada tutarlı biçimde temsil edilmesi sağlanır. Paralel yetkide ise erişim genişler, buna karşılık aynı mülkün farklı fiyat ve bilgilerle dolaşıma girme riski doğar. Hizmet bedelinin oranı, hangi tarafça ödeneceği ve hangi aşamada muaccel olacağı da sözleşmede yazılmalıdır; bu noktanın belirsiz kalması, devir aşamasında en sık yaşanan anlaşmazlık konusudur.
Tapu Devri Gününde Yapılan İşlemler
- Tapu müdürlüğünden randevu alınması ve tarafların hazır bulunması.
- Belediyeden rayiç değer yazısı ile emlak vergisi ilişik kesme belgesinin temini.
- Yapılı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesinin ibrazı.
- Tapu harcının beyan edilen devir bedeli üzerinden yatırılması.
- Vekaletle işlem yapılacaksa vekaletnamenin kapsamının kontrolü.
- Ödemenin devirle eşzamanlı yapılması; gerekiyorsa banka aracılığıyla bloke düzeni kurulması.
- Resmi senedin okunması ve imzalanması.
Devir bedelinin gerçek tutarın altında beyan edilmesi, hem vergi hem de uyuşmazlık halinde ispat açısından risk doğurur.
Satış Sonrası Yükümlülükler
Devir tamamlandıktan sonra tarafların işi bitmez. Satıcı, taşınmazın elden çıkarıldığını ilgili belediyeye bildirerek emlak vergisi mükellefiyetini sonlandırır. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri ya da kapatılması aynı dönemde yapılır. Kiracılı taşınmazlarda kira ilişkisi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir ve durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ödeme karışıklıklarını önler.
Vergi tarafında ise taşınmazın kanunda tanımlı elde tutma süresinden önce satılması halinde değer artış kazancı beyanı gündeme gelir. Satışların süreklilik göstermesi durumunda işlem ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilir. Bu ayrım, satış kararı verilmeden önce kontrol edilmelidir.
Ticari mülklerde ise devirden sonra işyeri açma ve çalışma ruhsatının yeni kullanıcı adına düzenlenmesi gerekir; ruhsat kendiliğinden devrolmaz. Faal bir işletmenin bulunduğu taşınmazlarda bu işlemin ne kadar süreceği, alıcının faaliyete ne zaman başlayabileceğini belirler ve devir takvimi buna göre kurulmalıdır.