Çanakkale’de Gayrimenkul Yatırımı
Çanakkale, 1915 Çanakkale Köprüsü ile Marmara’nın güney hattına bağlanan, sanayi, tarım ve turizmin farklı ilçelerde ayrıştığı bir ildir. Köprü sonrası özellikle Biga ve Lapseki hattında ulaşım süresinin kısalması, sanayi ve depolama yatırımlarının bölgeye ilgisini artırmıştır. Buna karşılık ilin büyük bölümü arkeolojik sit ve doğal koruma alanları içerdiği için arsa alımında kısıt kontrolü diğer illerden daha kritiktir.
Biga, Çan ve Sanayi Hattı
Biga; gıda, kimya ve metal sanayisiyle ilin en hareketli üretim bölgesidir. Çan, seramik ve enerji yatırımlarıyla bilinir; hammadde kaynaklarına yakınlık bu ilçedeki sanayi arsası talebinin temel nedenidir. Lapseki ve Çanakkale merkez hattında ise köprü bağlantısı sayesinde depolama ve lojistik tesis yatırımları değerlendirilir.
Ezine, Bayramiç ve Tarım Arazileri
Ezine peynirciliği ve hayvancılığıyla, Bayramiç meyveciliğiyle bilinir. Bu ilçelerde tarım arazisi yatırımlarında belirleyici unsurlar sulama imkânı, arazinin sınıfı ve bölünebilirlik kurallarıdır. Tarımsal işletme kurmayı planlayan yatırımcı için elektrik bağlantısı ve depolama tesisi kurulabilecek yapılaşma hakkı da ayrıca incelenmelidir.
Turizm ve İkinci Konut
Assos, Küçükkuyu, Bozcaada, Gökçeada ve Güzelyalı hattı butik otel, pansiyon ve yazlık konut talebinin toplandığı bölgelerdir. Bu bölgelerde arsa alımının önündeki en yaygın kısıtlar arkeolojik ve doğal sit sınırları, kıyı kenar çizgisi ile zeytinlik vasfıdır. Sit alanlarında yapılaşma koruma kurulu kararlarına bağlıdır; bu nedenle parselin sit derecesi alım öncesinde mutlaka öğrenilmelidir.
Çanakkale’de Arsa Alırken İncelenmesi Gerekenler
- Sit durumu: Parselin arkeolojik veya doğal sit alanında kalıp kalmadığı ve derecesi.
- Tapu vasfı: Tarla, zeytinlik, bağ veya arsa; vasıf değişikliği gerekiyorsa süreci ve süresi.
- Kıyı mevzuatı: Kıyı kenar çizgisine mesafe ve sahil şeridi hükümleri.
- Ulaşım: Kadastro yolunun fiilen açık olması ve ana arter bağlantısı.
- Altyapı: Elektrik, su ve atıksu bağlantılarının mesafesi ile maliyeti.
Çanakkale’de sanayi arsası, tarım arazisi, turistik tesis ve konut yatırımlarında tapu, imar ve koruma mevzuatı incelemelerinin tamamını sizin adınıza yürütüyoruz. Parsel fiyatını değerlendirirken köprü bağlantısına ve ana artere olan gerçek karayolu mesafesinin ölçülmesi, aynı ilçedeki iki parsel arasında belirgin bir fark yaratabilir.
Sit Alanındaki Parselde Süreç Nasıl İşler?
Çanakkale'de birçok parsel arkeolojik veya doğal sit sınırları içinde kalır ve bu parsellerde yapılaşma standart ruhsat sürecinden ayrılır. İlk adım, parselin sit türünün ve derecesinin ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğünden öğrenilmesidir; derece, yapılaşmanın hangi ölçüde mümkün olduğunu belirler.
Yapılaşmaya açık derecelerde dahi projenin koruma bölge kurulu tarafından onaylanması gerekir. Arkeolojik sit alanlarında inşaat öncesinde müze müdürlüğü denetiminde sondaj yapılması istenebilir; sondajda kalıntı çıkması halinde süreç yeniden değerlendirilir. Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ise yapılaşma koşulları bu plana göre belirlenir. Süreç, kurul gündemine bağlı olarak standart bir ruhsat sürecinden uzun sürer ve takvim buna göre kurulmalıdır.
Tarım Arazisi Alımında Yasal Çerçeve
Ezine ve Bayramiç hattındaki tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındadır. Tarımsal araziler belirlenen asgari büyüklüğün altına düşecek biçimde bölünemez; hisseli alımlarda bu kısıt taşınmazın fiilen kullanılabilirliğini etkiler.
Arazinin sınıfı, tarım dışı kullanım izni ihtimalini belirleyen temel unsurdur. Tarımsal işletme kurmayı planlayan yatırımcı için sulama şebekesine bağlantı, kuyu bulunuyorsa ruhsat durumu ve elektrik hattına uzaklık ayrıca incelenmelidir. Arazide kiracı ya da ortakçı bulunup bulunmadığı da devir öncesinde netleştirilmelidir.
Sanayi Yatırımında Kurum İzinleri
Biga ve Çan hattında üretim tesisi kuracak yatırımcı için imar durumu tek başına yeterli değildir. Faaliyet konusuna göre çevresel etki değerlendirmesi süreci işletilebilir; bu sürecin süresi ve sonucu yatırım takviminin en belirsiz kalemidir. Faaliyete geçildikten sonra emisyon, gürültü, atık ve atıksu başlıklarını kapsayan çevre izni gündeme gelir.
Atıksu deşarj bağlantı izni altyapı idaresinden alınır ve deşarj noktasının parsele uzaklığı doğrudan maliyet doğurur. Parselin organize sanayi bölgesi içinde olması halinde ruhsat işlemleri bölge müdürlüğünce yürütülür, altyapı hazır gelir; buna karşılık tahsis koşulları, faaliyet konusu kısıtı ve devir izni kuralları uygulanır. Bu başlıkların arsa alımından önce ön yazışmayla sorulması yerinde olur.
Enerji bağlantısı da ayrı bir başlıktır. Planlanan üretimin gerektirdiği kurulu gücün bölgedeki dağıtım altyapısıyla karşılanıp karşılanamayacağı, trafo ve hat yatırımı gerekip gerekmediği başvuru üzerinden öğrenilir. Bu sürecin uzunluğu, tesis tamamlandığı halde devreye alınamaması gibi bir sonuç doğurabileceği için inşaatla paralel yürütülmelidir.