Kentsel Dönüşümde Güvenilir Çözümler
Kentsel dönüşüm, modern ve güvenli yaşam alanları oluşturmanın en etkili yollarından biridir. Ancak bu süreç, doğru bir planlama ve uzmanlık gerektirir. Ekibimiz, hak sahipliği, proje planlama ve yerel yönetmeliklere uygunluk gibi tüm aşamalarda size rehberlik eder. Kentsel dönüşüm projelerinizi sorunsuz bir şekilde hayata geçirmenizi sağlıyoruz.
Uzman Ekiplerle Başarılı Projeler
Kentsel dönüşüm projeleri, teknik bilgi ve yerel dinamiklerin doğru analizini gerektirir. Deneyimli kadromuz, bölgenizin ihtiyaçlarını analiz ederek en doğru çözümleri sunar. Sürecin her aşamasında yanınızda olarak, hem yasal uyumluluğu sağlıyor hem de projelerinizin zamanında tamamlanmasını garanti ediyoruz.
Geleceği Şekillendiren Modern Yaşam Alanları
Kentsel dönüşümle sadece binaları değil, aynı zamanda yaşam kalitesini de dönüştürüyoruz. Amacımız, çevreye duyarlı, modern ve işlevsel yaşam alanları yaratmak. Sürecin sonunda, estetik ve güvenliği bir arada sunan yapılarla bölgenize değer katıyoruz.
Riskli Yapı Tespitinden Yıkıma
Kentsel dönüşüm süreci, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır; başvuru için maliklerden birinin talebi yeterlidir. Rapor olumlu sonuçlanırsa tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebligat gönderilir. Rapora itiraz etmek isteyenler için tanımlı bir süre ve teknik heyet incelemesi mekanizması bulunur.
İtiraz süresi geçtikten sonra binanın tahliyesi ve yıkımı gündeme gelir. Bu aşamada hak sahiplerine kira yardımı ya da faiz destekli kredi seçenekleri sunulur; hangisinden yararlanılacağı başvuru sırasında tercih edilir ve ikisi birlikte kullanılamaz.
Malikler Arasında Karar Süreci
Dönüşüm sürecinin en çok zaman kaybettiren aşaması, teknik işlemler değil maliklerin ortak karara varmasıdır. Yıkım sonrası arsanın nasıl değerlendirileceği, hangi yükleniciyle çalışılacağı ve paylaşımın nasıl yapılacağı, kanunda tanımlanan malik çoğunluğuyla alınan kararla belirlenir. Karara katılmayan maliklerin hisseleri için kanunda ayrı bir yol öngörülmüştür. Bu nedenle sürecin başında maliklerin bir araya gelerek temsilci belirlemesi, iletişimi tek kanala indirdiği için işi hızlandırır.
Sözleşmede Dikkat Edilecek Maddeler
- Mahal listesi: Hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceğinin kat ve cephe bilgisiyle yazılması.
- Teknik şartname: Kullanılacak malzemenin marka ve nitelik düzeyinin belirtilmesi.
- Teslim süresi: Başlangıç tarihinin neye bağlandığı ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım.
- Teminat: Yükleniciden alınacak teminatın türü ve şartları.
- İpotek yetkisi: Yüklenicinin arsa üzerinde ipotek kurma yetkisinin sınırı.
- Kira yardımı: Yükleniciye ait ek kira taahhüdü varsa ödeme düzeni.
Hak Sahipliği ve Arsa Payı
Yeni yapıda kimin ne alacağını belirleyen temel ölçü, eski binadaki arsa payıdır. Ancak arsa payları çoğu eski binada daire büyüklükleriyle orantılı biçimde düzenlenmemiştir. Bu durum, aynı büyüklükteki iki dairenin farklı pay taşımasına ve paylaşımda anlaşmazlık çıkmasına yol açar. Sürecin başında arsa paylarının tespit edilmesi, gerekirse düzeltilmesi, sonradan yaşanacak tartışmaların önüne geçer. Zemin katta dükkânı bulunan maliklerin durumu da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir başlıktır.
Sık Yapılan Hatalar
En yaygın hata, yükleniciyi yalnızca teklif ettiği paylaşım oranına göre seçmektir; teslim gücü ve bitmiş iş geçmişi en az oran kadar önemlidir. İkinci hata, sözleşmeyi adi yazılı şekilde yapmaktır; taşınmaz devri içeren düzenlemelerde noterde düzenleme şekli aranır. Üçüncüsü, teknik şartnameyi genel ifadelerle geçmek ve teslim aşamasında malzeme kalitesi konusunda dayanak bulamamaktır.
Süreç Boyunca Ortaya Çıkan Maliyetler
Dönüşümde maliyet yalnızca inşaatla sınırlı değildir. Riskli yapı tespit raporu, taşınma ve geçici konut giderleri, abonelik iptali ile yeniden tesis işlemleri ve tapu harçları hesaba katılmalıdır. Bu kalemlerin hangi tarafça karşılanacağı yüklenici sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Aksi halde teslim aşamasında beklenmeyen ödemelerle karşılaşılması olağan hale gelir.
Nasıl Çalışıyoruz?
Kentsel dönüşümde tarafların çoğu birbirini tanıyan komşulardır; bu nedenle sürecin sağlıklı yürümesi, bilgi akışının eşit olmasına bağlıdır. Maliklerin tamamına aynı bilgiyi aktarıyor, arsa payı ve paylaşım hesaplarını anlaşılır biçimde ortaya koyuyoruz. Yüklenici görüşmelerinde sözleşme maddelerinin sonuçlarını önceden anlatıyor, imza aşamasında sürpriz kalmamasına özen gösteriyoruz.
Riskli Yapı, Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üç ayrı kavram tanımlar ve hangisinin kapsamında olunduğu süreci baştan değiştirir. Riskli yapı, tek bir binanın lisanslı kuruluşça yapılan tespitle riskli bulunmasıdır; süreç malik iradesiyle yürür. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle bütün olarak dönüşüme konu edilen bölgedir; burada planlama ve uygulama kararları alan ölçeğinde alınır. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm sırasında hak sahiplerinin yerleştirilmesi için ayrılan alandır.
Bu ayrım, kira yardımı süresinden imar haklarına, karar süreçlerinden kamulaştırma ihtimaline kadar birçok başlığı etkiler. Bir taşınmazın hangi kapsamda olduğu, tapu kaydı ve ilgili idare üzerinden teyit edilmelidir.
Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri
Dönüşüm sürecinde yalnızca malikler değil, binada oturan kiracılar ve üzerinde intifa gibi sınırlı ayni hak bulunan kişiler de etkilenir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından tahliye zorunlu hale gelir ve kira sözleşmesi bu nedenle sona erer. Kiracılar ile sınırlı ayni hak sahipleri için mevzuatta ayrı ödeme kalemleri tanımlanmıştır; bunlar aylık ödeme yerine tek seferlik yardım şeklindedir.
Malik açısından önemli olan nokta, tahliye takviminin kiracıya yeterli süre bırakacak biçimde planlanmasıdır. Ticari kiracıların bulunduğu binalarda taşınma, yeni adres tescili ve ruhsat işlemleri daha uzun sürdüğü için bu süreç daha erken başlatılmalıdır.
Yıkım Öncesi Tamamlanan İşlemler
- Bağımsız bölümlerin tahliyesi ve tahliye tutanaklarının düzenlenmesi.
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması, sayaçların sökülmesi.
- Asansör, kombi ve ortak alan demirbaşlarının durumu konusunda malikler arasında mutabakat.
- Yıkım ruhsatı alınması ve enkaz kaldırma işinin kime ait olacağının belirlenmesi.
- Kira yardımı ya da faiz destekli kredi tercihinin yapılması ve başvurunun tamamlanması.
- Yeni yapıya ilişkin yüklenici sözleşmesinin ve arsa payı düzenlemesinin tamamlanmış olması.
Yıkım sonrası düzeltilmesi güç olan başlık, arsa paylarıdır. Bu nedenle paylaşımın yıkımdan önce yazılı hale getirilmesi, sürecin en kritik adımıdır.
Yıkım sonrasında taşınmaz artık bina değil arsa niteliğindedir. Bu değişiklik tapu kaydına ve emlak vergisi bildirimine yansıtılmalıdır. Ayrıca binanın yıkılmasıyla birlikte mevcut kat mülkiyeti sona ereceğinden, yeni yapıda kat irtifakının kurulması ve bağımsız bölümlerin maliklere tahsisi ayrı bir işlem olarak takip edilir.