Balıkesir’de Gayrimenkul Yatırımı
Balıkesir, hem Marmara hem Ege’ye kıyısı olan, sanayi, tarım ve turizmin ayrı ilçelerde ayrı ayrı yoğunlaştığı bir ildir. Bandırma limanı, İstanbul-İzmir otoyolu bağlantıları ve demiryolu hattı ilin lojistik konumunu belirler. Yatırım açısından bakıldığında Balıkesir tek bir piyasa değil, birbirinden bağımsız birkaç piyasadır.
Bandırma ve Kuzey Hattı
Bandırma, limanı ve liman çevresindeki kimya, gübre ile maden işleme tesisleriyle ilin sanayi merkezidir. Deniz taşımacılığı, demiryolu bağlantısı ve İstanbul’a feribot hattı bir arada bulunduğu için depo, antrepo ve üretim tesisi arsalarına talep süreklidir. Erdek ve Kapıdağ Yarımadası ise aynı bölgede turizm ve ikinci konut piyasasını oluşturur.
Merkez, Susurluk ve Balıkesir OSB
Karesi ve Altıeylül ilçelerini kapsayan merkez, konut ve ticari mülk talebinin toplandığı alandır. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi üretim tesisi arayan yatırımcı için ana adrestir. Susurluk hattı süt ve gıda sanayisiyle bilinir; hayvancılık ve yem bitkileri üretimine dayalı tarım arazileri bu bölgede değerlendirilir.
Edremit Körfezi ve Ayvalık
Edremit, Burhaniye, Altınoluk, Akçay ve Ayvalık hattı hem zeytincilik hem turizm bölgesidir. Bu ikili yapı, arsa alımında en çok dikkat gerektiren noktayı da doğurur: parselin zeytinlik vasfı, kıyı kenar çizgisine mesafesi ve sit alanı sınırlarına konumu. Zeytinlik alanlarda yapılaşma özel mevzuatla sınırlandırılmıştır; alım öncesi bu kaydın tapu ve belediye üzerinden teyit edilmesi gerekir.
Gönen, Sındırgı ve İç İlçeler
Gönen; deri sanayisi, jeotermal kaynakları ve pirinç üretimiyle üç ayrı yatırım başlığını bir arada sunar. Sındırgı jeotermal ve madencilik faaliyetleriyle, Bigadiç bor madenciliğiyle, Manyas ve Havran ise tarım arazileriyle öne çıkar. Bu ilçelerde maden ve jeotermal ruhsat sahalarının parselle çakışıp çakışmadığı ayrıca sorgulanmalıdır.
Yatırım Öncesi Kontrol Başlıkları
- Tapu vasfı: Tarla, zeytinlik, arsa ya da bağ; vasıf, yapılaşma hakkını doğrudan belirler.
- İmar ve plan notları: Parselin hangi plan kademesinde ve hangi fonksiyonda kaldığı.
- Şerh ve kısıtlar: Mera, orman, sit alanı, maden ve jeotermal ruhsat sahaları.
- Hisse yapısı: Özellikle tarım arazilerinde paydaş sayısı ve bölünebilirlik kuralları.
- Ulaşım ve altyapı: Kadastro yolunun fiilen açık olması, elektrik ve sulama bağlantısı.
Balıkesir’de arsa, tarım arazisi, sanayi tesisi ve turistik mülk alım satım süreçlerinde inceleme, değerleme ve tapu işlemlerinde yanınızdayız.
Tarım ve Zeytinlik Arazilerinde Alım Kuralları
Balıkesir'de satışa çıkan taşınmazların önemli bir bölümü tarım vasfındadır ve bu araziler 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında değerlendirilir. Tarımsal araziler belirlenen asgari büyüklüğün altına düşecek şekilde bölünemez; bu kural hem ifrazda hem de bazı devir işlemlerinde uygulanır.
Arazinin tarım dışı bir amaçla kullanılması düşünülüyorsa, il tarım ve orman müdürlüğü üzerinden tarım dışı amaçlı kullanım izni süreci işletilir ve arazi sınıfı bu iznin sonucunu doğrudan etkiler. Edremit Körfezi hattındaki zeytinlik parsellerde ise yapılaşma ayrıca özel mevzuatla sınırlandırılmıştır. Zeytinlik vasfının tapu kaydında görünmediği durumlarda dahi fiili dikili alan tespiti yapılabildiğinden, kaydın hem tapudan hem ilgili müdürlükten teyit edilmesi gerekir.
Maden ve Jeotermal Ruhsat Sahalarıyla Çakışma
Gönen, Sındırgı ve Bigadiç hattında maden ve jeotermal kaynak faaliyetleri yaygındır. Bu bölgelerde bir parselin, yürürlükteki bir maden veya jeotermal ruhsat sahasının sınırları içinde kalması mümkündür. Ruhsat sahibi, mevzuat çerçevesinde parsel üzerinde irtifak hakkı kurulmasını ya da kamulaştırma yapılmasını talep edebilir.
Bu nedenle söz konusu ilçelerde alım yapılmadan önce parselin ruhsat sahalarıyla çakışıp çakışmadığı sorgulanmalı, tapu kaydındaki irtifak ve şerhler ayrıca incelenmelidir. Jeotermal kaynak bulunan alanlarda koruma alanı sınırları da yapılaşmayı kısıtlayabilir.
Kıyı ve Turizm Bölgelerinde İkinci Konut
Erdek, Kapıdağ Yarımadası, Altınoluk, Akçay ve Ayvalık hattında ikinci konut talebi yoğundur. Bu bölgelerde alım yapılırken kıyı kenar çizgisi ve sit kayıtlarının yanında, yapının iskân durumu ile onaylı projeye uygunluğu incelenmelidir; iskânı bulunmayan yapılarda kredi kullanımı çoğu zaman mümkün olmaz ve yeniden satışta alıcı kitlesi daralır.
Taşınmazın sezonluk kiraya verilmesi düşünülüyorsa, konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanması izin belgesine bağlanmıştır. Çok bağımsız bölümlü yapılarda bu izin için kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararı aranır; site yönetim planındaki kısıtlar da ayrıca devreye girer. Kiralama üzerine kurulu bir plan yapılacaksa bu izinlerin alınabilirliği satın alma öncesinde araştırılmalıdır.
Sezonun kısa olduğu yerleşimlerde taşınmazın yıl boyu kullanılabilirliği de değerlendirilmelidir. Kış aylarında ulaşımın, temel hizmetlerin ve site yönetiminin nasıl işlediği, taşınmazın hem kullanım değerini hem yeniden satılabilirliğini etkiler. Aidatın kullanılmayan aylarda da devam ettiği unutulmamalıdır.