İşiniz İçin Doğru Sanayi İmarlı Arsa
Sanayi imarlı arsa, işletmenizin büyüme hedeflerini karşılayacak altyapı ve imkanları sunan, stratejik öneme sahip bir yatırımdır. Doğru konumda yer alan bir sanayi imarlı arsa, lojistik avantajlar sağlar ve işinizi daha verimli yönetmenize olanak tanır. Tandoğan Gayrimenkul olarak, işiniz için en uygun arsayı bulmanızı kolaylaştırıyoruz.
Satılık Sanayi İmarlı Arsa
Satılık sanayi imarlı arsalar, büyümek isteyen işletmeler için mükemmel bir yatırımdır. Geniş alanları, endüstriyel faaliyetlere uygun imar durumları ve uygun fiyatlarıyla bu arsalar, geleceğe dönük sağlam adımlar atmanızı sağlar. Satışa sunduğumuz sanayi imarlı arsaları yerinde görmek ve detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sanayi İmarlı Arsa Fırsatları
Sanayi imarlı arsa fırsatları, endüstriyel gelişim bölgelerinde yer alan ve yüksek getiri potansiyeli sunan yatırım seçenekleridir. Hem üretim hem de depolama ihtiyaçlarınıza cevap verecek bu fırsatlar, işinizi büyütürken aynı zamanda yatırımınızın da değer kazanmasını sağlar. Tandoğan Gayrimenkul olarak, size en uygun arsa fırsatlarını sunuyoruz.
Sanayi İmarı Tek Bir Kullanım Değildir
Sanayi imarlı arsa denildiğinde çoğu zaman tek tip bir parsel akla gelir, oysa imar planlarında sanayi başlığı altında birbirinden farklı lekeler bulunur. Küçük sanayi sitesi alanı, sanayi alanı, depolama alanı ve ticaret ile sanayinin birlikte tanımlandığı karma alanlar, aynı adla anılsa da farklı kullanımlara açıktır. Küçük sanayi sitesi parselinde atölye ölçeğindeki faaliyetler mümkünken, aynı yerde büyük ölçekli bir üretim tesisi kurulamayabilir.
Bu nedenle arsa incelemesine, imar durum belgesindeki kullanım tanımını okuyarak başlamak gerekir. Tanım net değilse ilgili belediyeden yazılı görüş istenmesi en sağlıklı yoldur.
Plan Notlarını Okumak
Sanayi parsellerinde asıl bilgi, plan paftasında değil plan notlarındadır. Notlar; hangi faaliyetlerin yasaklandığını, minimum parsel büyüklüğünü, yapı yüksekliğini, çekme mesafelerini ve bazen de sağlık koruma bandı koşulunu içerir.
- Kullanım kısıtları: Yasaklanan faaliyet grupları ve izin verilen sınıflar.
- İfraz şartı: Parselin bölünebileceği en küçük büyüklük.
- Emsal ve TAKS: Toplam inşaat hakkı ile zemine oturacak alan oranı.
- Yükseklik: Vinçli üretim yapılacaksa kritik hale gelen serbest yükseklik izni.
- Otopark ve yükleme: Parsel içinde ayrılması zorunlu alanlar.
Tarım Arazisinden Sanayi Parseline
Piyasada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, tapuda tarla vasfında görünen ancak sanayi imarı beklenen arsalardır. Bu parsellerde yatırım yapılabilmesi için önce üst ölçekli plan kararının uygun olması, ardından tarım dışı amaçlı kullanım izninin alınması ve uygulama imar planının onaylanması gerekir. Süreç birden fazla kurumun görüşüne bağlıdır ve sonucu önceden kesinleştirilemez. Bu tür bir parsel satın alınacaksa, fiyatlandırmanın mevcut vasıf üzerinden yapılması ve beklentinin yazılı bir güvenceye bağlanması yerinde olur.
Değeri Belirleyen Faktörler
Sanayi imarlı arsada değeri belirleyen ilk unsur, parselin izin verdiği faaliyet genişliğidir; kullanım tanımı ne kadar geniş olursa alıcı kitlesi de o kadar büyür. Buna altyapının hazır olma derecesi, ana akslara ve organize sanayi bölgelerine yakınlık, elektrik kapasitesi ve atık su bağlantı imkânı eklenir. Parselin ifraz edilerek bölünebilir olması da likiditeyi artırır; büyük bir parsel, bölünebiliyorsa daha geniş bir alıcı grubuna hitap eder.
Alım Öncesi Kontrol Listesi
- İmar durum belgesi ve plan notlarının tamamının alınması.
- Tapu vasfının ve varsa tarım dışı kullanım izninin doğrulanması.
- Takyidat kaydında irtifak, geçit hakkı ve enerji nakil hattı şerhlerinin kontrolü.
- Parselin ruhsata esas yola cephesinin bulunduğunun teyidi.
- Zemin etüdü ve kot durumunun incelenmesi.
- Kamulaştırma veya yol genişletme çalışması olup olmadığının sorulması.
Tandoğan Bu Kategoride Nasıl Çalışır?
Sanayi imarlı arsa aramalarında, planlanan faaliyetin imar tanımıyla uyumunu ilk adımda kontrol ederiz. Plan notlarını inceler, kullanım kısıtlarını ve parselin bölünebilirliğini değerlendiririz. Beklenti üzerine kurulu parsellerde riski açıkça belirtir, mevcut duruma göre değerlendirme yapmanızı öneririz.
OSB İçi Parsel ile OSB Dışı Parselin Farkı
Organize sanayi bölgesi içindeki bir parsel, serbest piyasadaki sanayi arsasından farklı bir hukuki rejime tabidir. Parseller genellikle tahsis yoluyla verilir ve tahsis, belirli bir faaliyet konusu ile yatırım taahhüdüne bağlanır. Taahhüt edilen sürede üretime geçilmemesi halinde tahsisin iptali gündeme gelebilir.
- Devir izni: Parselin ya da tesisin üçüncü kişiye devri bölge yönetiminin onayına bağlıdır.
- Faaliyet kısıtı: Bölgenin kuruluş amacına uymayan faaliyetlere izin verilmeyebilir.
- Ruhsat mercii: Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bölge müdürlüğünce düzenlenir.
- Altyapı ve aidat: Katılım payları ile düzenli aidat yükümlülüğü bulunur.
- Hazır altyapı: Elektrik, atıksu ve yol bağlantıları kurulu geldiği için yatırım süresi kısalır.
Bölge dışındaki parsellerde ise kullanım serbestliği daha geniştir, buna karşılık altyapı bağlantılarının kurulması yatırımcının sorumluluğundadır.
Çevresel İzinler ve Kurum Görüşleri
Sanayi parselinde yapılacak yatırım, faaliyet konusuna göre çevre mevzuatı kapsamında değerlendirilir. Belirli eşiklerin üzerindeki tesisler için çevresel etki değerlendirmesi süreci işletilir; bu sürecin sonucu ve süresi, yatırım takviminin en belirsiz kalemidir. Faaliyete geçtikten sonra ise emisyon, gürültü, atık ve atıksu başlıklarını kapsayan çevre izni gündeme gelir.
Atıksu deşarj bağlantı izni, altyapı idaresinden alınır ve deşarj noktasının parsele uzaklığı doğrudan maliyet doğurur. Su kullanımı yüksek tesislerde kaynak yeterliliği, enerji yoğun tesislerde ise elektrik kapasite artırımı ayrı başvuru konusudur. Bu görüşlerin alım öncesinde ön yazışmayla sorulması, sonradan çıkacak sürprizleri azaltır.
Yapı Ruhsatına Kadar İzlenen Adımlar
- İmar durum belgesi ile plan notlarının alınması.
- Kadastro müdürlüğünden çap ve aplikasyon krokisi temini, zeminde sınır tespiti.
- Zemin etüdü yapılması ve raporun onaylanması.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinin hazırlanması.
- Altyapı kurumlarından ve gerekiyorsa çevre ile itfaiye birimlerinden görüş alınması.
- Yapı denetim sözleşmesinin yapılması ve yapı ruhsatının düzenlenmesi.
- Enerji ve doğalgaz bağlantı başvurularının inşaatla paralel yürütülmesi.
- Yapı kullanma izni ile işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması.
Bu adımların bir bölümü paralel yürütülebilir, ancak çoğu birbirini bekler. Örneğin zemin etüdü tamamlanmadan statik proje hazırlanamaz, kurum görüşleri alınmadan ruhsat düzenlenmez. Enerji bağlantısı gibi süresi uzun olan başvuruların inşaatın başında yapılması, tesisin tamamlandığı halde devreye alınamaması riskini azaltır.