Emlak sektöründe karar verirken karşınıza çıkan tüm temel kavramları alfabetik olarak derledik. Her terimin altında, uygulamada nasıl kullanıldığını gösteren bir örnek de yer alıyor.
Aidat
Site veya apartmanlarda ortak giderler (güvenlik, temizlik, asansör bakımı vb.) için maliklerden/kat maliklerinden toplanan düzenli ücret.
Örnek: Kapalı otopark ve 7/24 güvenliği olan sitede aidat tutarı daha yüksektir.
Arsa
Üzerinde yapı bulunmayan ve imar planına göre konut, ticaret veya sanayi gibi kullanımlara ayrılabilen toprak parçası.
Örnek: Ana yola cepheli, konut imarlı arsa; benzer metrekaredeki tarla vasfındaki araziden daha pahalıdır.
Arsa Payı
Kat mülkiyeti kurulan bir yapıda, her bağımsız bölümün parsel üzerindeki mülkiyet payı.
Örnek: Geniş metrekareli üst kat dairelerin arsa payı genellikle daha yüksek olur.
Arsa Payı Karşılığı Gelir Paylaşımı
Arsa sahibi ile yüklenicinin, satış geliri üzerinden paylaşım yaptığı model.
Örnek: Sözleşmeye göre satış gelirinin %40’ı arsa sahibine, %60’ı yükleniciye kalır.
Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı
Geniş ölçekli projelerde tercih edilen, hasılat paylaşımlı sözleşme türü.
Örnek: Rezidans + AVM projesinde hasılatın belirli yüzdesi arsa sahibine ödenir.
Arazi
İmar planına konu olmamış veya tarımsal/doğal kullanımda olan toprak.
Örnek: Zeytinlik niteliğindeki arazi, imara açıldığında değerinde sıçrama yaşar.
Asansör Ruhsatı
Asansörlerin güvenli işletimi için yapılan periyodik muayene sonrası verilen uygunluk belgesi.
Örnek: Kırmızı etiket alan asansörler kullanılmadan önce eksikleri giderilmelidir.
Avan Proje
Ön tasarım (kütle, yerleşim, ana kararlar) aşamasındaki mimari proje.
Örnek: Belediye ile ilk görüşmede avan proje esas alınır.
Bağımsız Bölüm
Kat mülkiyeti kurulan yapılarda ayrı kullanılabilen daire, ofis, dükkân gibi birimler.
Örnek: Zemin kattaki dükkân ve 3. kattaki daire ayrı bağımsız bölümlerdir.
Bağış (Hibe) İşlemi
Karşılıksız mülkiyet devri; veraset ve intikal vergisine tabidir.
Örnek: Ebeveynin daireyi çocuğuna hibesi tapuda yapılır.
Bakım-Onarım Fonu
Site/apartmanların büyük onarımları için ayrılan bütçe kalemi.
Örnek: Çatı yenilemesi ve cephe mantolama bu fondan karşılanır.
Beher Metrekare Değeri
Toplam satış fiyatının toplam metrekareye bölünmesiyle bulunan birim fiyat.
Örnek: 6.000.000 TL / 120 m² = 50.000 TL/m².
Belediyeye Terk
İmar planı gereği parselin yol/park/yeşil alan için ayrılan kısmının belediyeye bırakılması.
Örnek: Köşe parsellerde terk oranı daha yüksek olabilir.
Belediye İmar Yönetmeliği
Yapılaşma koşullarını ayrıntılandıran teknik hükümler bütünüdür.
Örnek: Otopark standardı, minimum daire alanı gibi kurallar burada yer alır.
Bitişik Nizam
Yan bahçe mesafesi bırakmadan, yapıların yan yana inşa edildiği düzen.
Örnek: Çarşı içlerinde ve eski merkezlerde yaygındır.
Blok Nizam
Belirlenen çekme mesafeleri ve blok ölçüleri ile tanımlı, kitlesel yerleşim düzeni.
Örnek: Site içindeki blok apartmanlar.
Brüt Metrekare
Dış duvarlar, kolonlar, balkonlar ve ortak alan payları dahil toplam alan.
Örnek: Brüt 150 m² dairenin neti 115 m² olabilir.
Brüt–Net Farkı
Brüt alandan duvar/şaft/ortak payların düşülmesiyle net kullanım alanının ortaya çıkması.
Örnek: 130 m² brüt → ~100–105 m² net alan.
Ceph
Parselin veya bağımsız bölümün yol ya da manzaraya bakan yüzü; vitrin değeriyle ilişkilidir.
Örnek: Geniş cadde cephesi olan dükkân daha hızlı kiralanır.
Çap (Harita) Belgesi
Parselin sınırlarını, ölçülerini ve yüzölçümünü gösteren resmi harita belgesi.
Örnek: Sınır ihtilaflarında çap belgesi referans alınır.
Çatı Arası Piyesi
Çatı altında oluşturulan ilave hacim; dublekslerde oda olarak kullanılabilir.
Örnek: Çatı dubleksi dairelerde piyesi yatak odasına çevirmek yaygındır.
Çekme Mesafesi
Yapının parsel sınırlarından bırakması gereken zorunlu boşluklar.
Örnek: Ön bahçe 5 m ise bina yoldan 5 m içeriden başlar.
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
Deprem kaynaklı yapısal hasarlara karşı zorunlu sigorta.
Örnek: Elektrik/su aboneliği için geçerli poliçe talep edilir.
Değer Artış Payı
Plan değişikliği veya emsal artışıyla oluşan değer kazanımında idare lehine alınan pay.
Örnek: Kat artışına bağlı değer yükselişinde belediye pay talep edebilir.
Değerleme (Appraisal)
Emsal karşılaştırma, maliyet ve gelir yaklaşımlarıyla piyasa değerinin tespiti.
Örnek: Kira gelirine göre kapitalizasyon yöntemiyle değer bulunur.
Depozito
Kira sözleşmelerinde olası zarar ve borçlar için alınan teminat.
Örnek: 2 kira bedeli tutarında depozito yaygındır.
Deprem Dayanıklılık Raporu
Binanın deprem güvenliğini teknik verilerle analiz eden rapor.
Örnek: Kentsel dönüşüm öncesi zorunlu risk tespiti.
Doğal Sit Alanı
Koruma altındaki doğal değerleri barındıran özel statülü alanlar.
Örnek: Yapılaşma kısıtları ve izin süreçleri daha sıkıdır.
DOP / KOP (Düzenleme/Kamu Ortaklık Payı)
İmar uygulamalarında yol, park, yeşil alan için ayrılan düzenleme payları.
Örnek: Parselden %35’e kadar kesinti yapılabilir.
Ecrimisil
Taşınmazın izinsiz kullanımında istenen haksız işgal tazminatı.
Örnek: Hazine arazisini izinsiz kullananlardan tahsil edilir.
Emsal (KAKS)
Arsada yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen katsayı.
Örnek: 1.000 m² parselde E=1.50 ise toplam inşaat 1.500 m²’dir.
Emsal Karşılaştırma (Pazar Yaklaşımı)
Benzer nitelikteki satış/kira örnekleri ile değer tespiti.
Örnek: Aynı sokaktaki üç satışın ayarlanmış ortalaması.
Endekslere Dayalı Kira
Kiranın TÜFE/Yİ-ÜFE vb. endekslerle belirli periyotlarda güncellenmesi.
Örnek: Sözleşmede “TÜFE 12 aylık ortalama” şartı yer alır.
Entegre Proje Teslimi (Design&Build)
Tasarım ve yapımın tek sözleşmede birleştirildiği süreç.
Örnek: Zaman ve kalite kontrol avantajı sağlar.
Ekspertiz Raporu
Yetkili değerleme uzmanlarınca hazırlanan piyasa değer raporu.
Örnek: Banka kredi limitini bu rapora göre belirler.
Emlak Vergisi
Taşınmaz sahiplerinin belediyelere ödediği yıllık vergi.
Örnek: İki taksit halinde ödenir.
Ferağ
Mülkiyet hakkının tapuda devri.
Örnek: Satış işlemi sırasında ferağ verilir.
Fonksiyon Değişikliği
Bağımsız bölümün kullanım amacının mevzuata uygun biçimde değiştirilmesi.
Örnek: Depoyu ofise çevirmek için ruhsat tadili gerekir.
Gayrimenkul Sertifikası
Gayrimenkul projelerine küçük paylarla ortak olmayı sağlayan menkul kıymet.
Örnek: Büyük konut projesinde ihraç edilen sertifikalar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)
Gayrimenkul yatırımları yapan, payları borsada işlem görebilen şirket.
Örnek: AVM ve ofis yatırımlarından gelir paylaşımı.
Gecekondu
İzinsiz/ruhsatsız inşa edilmiş, imar mevzuatına aykırı konut.
Örnek: Islah imar planlarıyla düzenlenebilir.
Geçit (Yol) İrtifakı
Komşu taşınmazın içinden geçiş hakkı tanıyan irtifak.
Örnek: Yola cephesi olmayan parsele zorunlu geçit verilebilir.
Genel Gider (KMK m.20)
Ortak yerlerin bakım/işletme giderleri; maliklerin paylı katılımı zorunludur.
Örnek: Asansör elektrik gideri.
Haciz
Alacağın tahsili için taşınmaz üzerine konan cebri tedbir.
Örnek: Borç nedeniyle tapuya haciz şerhi işlenir.
Hâlihazır Harita
Mevcut durumun (yapılar, yollar, kotlar) planı.
Örnek: Uygulama imar planı öncesi veri üretimi için kullanılır.
Hisseli Tapu
Taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı mülkiyetle sahiplenildiğini gösteren tapu.
Örnek: 800 m² arsanın dört ortakça paylaşılması.
İfraz
Bir parselin imar koşullarına uygun biçimde daha küçük parsellere ayrılması.
Örnek: 2.000 m² parselin 4×500 m²’ye bölünmesi.
İhale
Teklif toplanarak satış/kiralama yapılması.
Örnek: Hazine taşınmazı ihaleyle satılır.
İmar Barışı / İmar Affı
Belirli koşullardaki ruhsatsız/aykırı yapıların kayıt altına alınması.
Örnek: Yapı Kayıt Belgesi başvurusu.
İmar Durumu
Arsanın plan kararlarına göre kullanım ve yapılaşma koşullarını gösteren belge.
Örnek: “Konut alanı” imarlı parsele fabrika kurulamaz.
İmar Planı (Nazım/Uygulama)
Makro arazi kullanım kararları (nazım) ve parsel ölçeği koşullar (uygulama).
Örnek: E:1.50, Hmax:24.50 m gibi hükümler uygulama planındadır.
İmar Uygulaması (18. Madde)
Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı kesintisini içeren imar uygulaması.
Örnek: Yol ve park alanlarının oluşturulması.
İntifa Hakkı
Mülkiyet devretmeden kullanım/yararlanma yetkisi tanıyan sınırlı ayni hak.
Örnek: Anne-babaya ömür boyu oturma hakkı.
İpotek
Borç için taşınmaz üzerine tesis edilen ayni teminat.
Örnek: Konut kredisi bitene kadar tapuda banka ipoteği görünür.
İpotek Terkini
Borç ödendikten sonra ipoteğin kaldırılması işlemi.
Örnek: Bankadan terkin yazısı alınıp tapuda işlem yapılır.
Islah İmar Planı
Mevcut düzensiz yapılaşmayı düzenlemek için hazırlanan plan.
Örnek: Eski gecekondu alanlarının ıslahı.
Kadastral Sınır
Tapu/kadastro planındaki resmi parsel sınırı.
Örnek: Tel çit sınırın dışında olabilir; ölçüm şarttır.
Kadastral Yol
Planda yol olarak görünen, fakat fiilen açılmamış hat.
Örnek: Yeni gelişen bölgelerde görülür.
Kamulaştırma
Kamu yararı için bedeli karşılığında taşınmazın idare tarafından alınması.
Örnek: Yol genişletme için kamulaştırma.
Kat İndirimi
Plan veya yönetmelik değişikliğiyle izinli kat adedinin düşürülmesi.
Örnek: 10 kat izinli parselin 8 kata indirilmesi.
Kat İrtifakı
İnşaat halindeki yapıda bağımsız bölümlere yönelik ön mülkiyet hakkı.
Örnek: Projeden daire alan kişi kat irtifakı tapusu alır.
Kat Kararı
Kat malikleri kurulunda alınan yazılı karar.
Örnek: Cephe mantolama kararı.
Kat Malikleri Kurulu
Bağımsız bölüm sahiplerinin oluşturduğu karar organı.
Örnek: Yıllık bütçe ve yönetici seçimi.
Kat Mülkiyeti
Tamamlanmış binada bağımsız bölümlerin ayrı tapularla tescili.
Örnek: Her dairenin müstakil tapusu bulunur.
Kat Planı
Bağımsız bölüm yerleşimini ve oda dağılımını gösteren mimari plan.
Örnek: 3+1 dairenin salon, oda ve ıslak hacim yerleşimi.
Kentsel Dönüşüm
Riskli yapı stokunun yıkılıp depreme dayanıklı yeni yapılarla yenilenmesi.
Örnek: 1999 öncesi binaların güçlendirilmesi/yenilenmesi.
Kira Garanti Sistemi
Yatırımcıya belirli süre/bedel kira güvencesi sunan model.
Örnek: 24 ay net kira garantili rezidans.
Kira Sözleşmesi
Kiraya veren ile kiracı arasındaki kullanım şartlarını belirleyen yazılı anlaşma.
Örnek: Artış oranı, depozito ve tahliye şartları maddeleri.
Kira Stopajı
İşyeri kiralarında kiracı tarafından beyan edilip ödenen vergi kesintisi.
Örnek: Şirketler muhtasar beyanla öder.
Konut Kredisi
İpotek teminatlı, uzun vadeli konut finansmanı.
Örnek: 120 ay vadeli kredi.
Köşe Parsel
İki veya daha fazla yola cephesi olan parsel.
Örnek: Vitrin değeri ve emsal kullanımı farklılaşabilir.
Krok
Taşınmazın basit konum/şekil gösterimi (kroki).
Örnek: Tapu işleminde krokiler eklenir.
Kullanım Amacı Değişikliği
Bağımsız bölüm fonksiyonunun mevzuata uygun değiştirilmesi.
Örnek: Konutun ofise çevrilmesi için ruhsat tadili gerekir.
Kullanım Hakkı
Mülkiyet devretmeden yararlanma yetkisi (intifa benzeri).
Örnek: Ebeveynin ömür boyu oturma hakkı.
Likidite İndirimi
Satışı zor taşınmazlarda değerleme sırasında uygulanan iskonto.
Örnek: Çok büyük sanayi parsellerinde oran yükselebilir.
Lojman
Kamu/özel kurumların personeline tahsisli konut.
Örnek: Fabrika sahası içindeki lojman blokları.
Manzara Primi
Deniz/şehir/orman manzarasının fiyat üzerindeki olumlu etkisi.
Örnek: Üst kat deniz gören dairenin m² fiyatı artar.
Mer’i (Yürürlükte) Plan
Halen geçerli olan imar planı.
Örnek: Dava sonuçlanana kadar mer’i plan uygulanır.
Mortgage (Konut Finansmanı)
İpotek teminatlı konut kredisi sistemi.
Örnek: Mortgage ile alınan konutun tapusunda banka ipoteği yer alır.
Mülkiyet Hakkı
Taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerinin bütünü.
Örnek: Malik evini kiraya verebilir veya satabilir.
Mülkiyet Şerhi
Tapuya konulan, belli hak veya kısıtı gösteren kayıt.
Örnek: Aile konutu, ön alım, intifa şerhleri.
Nitelikli Konut
Güvenlik, sosyal tesis, peyzaj gibi üstün nitelikli konut projeleri.
Örnek: Havuzlu, spor salonlu site.
Otopark Yönetmeliği
Minimum otopark birimi ve çözüm esaslarını düzenleyen mevzuat.
Örnek: Konut başına 1 araç yeri şartı.
Ön Alım (Şufa) Hakkı
Paydaşlardan biri payını satarsa diğer paydaşların aynı bedelle öncelikli satın alma hakkı.
Örnek: Satış sonrası şufa davası açılabilir.
Ön Proje
Avan projeden sonra daha detaylı mimari çalışma.
Örnek: Statik ve tesisat koordinasyonu yapılır.
Ön Satış
Proje tamamlanmadan yapılan satış işlemleri.
Örnek: Lansman döneminde indirimli fiyatlar.
Parsel
Kadastro planında sınırları belli tapulu toprak birimi.
Örnek: Ada 501 / Parsel 12.
Paylı (Müşterek) Mülkiyet
Taşınmaz üzerinde belirli pay oranlarıyla birden çok malik olması.
Örnek: 1/2 – 1/4 gibi paylar.
Rehin
Alacağın teminatı için taşınır/taşınmaz üzerinde hak tesis edilmesi.
Örnek: İpotek bir rehin türüdür.
Rayiç Bedel
Piyasa koşullarına göre güncel alım-satım değeri (belediyede asgari değer de bulunur).
Örnek: Tapu harcı en az rayiç bedel üzerinden hesaplanır.
Rezidans
Otel benzeri hizmetler (resepsiyon, vale, housekeeping) sunan lüks konut.
Örnek: Şehir merkezindeki servisli konut kuleleri.
Ruhsat Tadili
Projede değişiklik olduğunda alınan yeni ruhsat düzenlemesi.
Örnek: Daire planına oda eklemek için tadil gerekir.
Satış Bedeli Gizleme (Alt Bedel)
Harçtan kaçınma amacıyla düşük beyan gibi hukuken riskli uygulamalar.
Örnek: Cezai yaptırımlar doğurabilir.
Satış Şerhi
Tapuda, belirli koşullar oluşmadan satış yapılamayacağına dair kayıt.
Örnek: İhtiyati tedbir/mahkeme şerhi.
Satış Vaadi Sözleşmesi
İleride satış yapılacağına dair noterde düzenlenen taahhüt sözleşmesi.
Örnek: Proje tesliminden önce yatırımcıyla yapılır.
Site Yönetimi
Yönetici/denetçi ve profesyonel yönetim süreçlerini kapsayan idare.
Örnek: Aidat takibi ve bakım sözleşmeleri.
Sözleşme Cezası (Cezai Şart)
Sözleşmeye aykırılık halinde uygulanacak yaptırım.
Örnek: Teslim gecikirse günlük ceza uygulanır.
Subasman Kotu
Yapının ±0.00 kotu; zeminden kot alma referansı.
Örnek: Sel riski olan bölgede subasman yükseltilir.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı)
Zeminde kaplanabilecek maksimum alan oranı.
Örnek: TAKS %40 ise 1.000 m² parselde taban 400 m² olur.
Tapu Beyanı
Tapu kütüğüne yazılan açıklayıcı not.
Örnek: Aile konutu, intifa, şufa beyanları.
Tapu Harcı
Satış işlemlerinde alıcı ve satıcıdan alınan harç.
Örnek: Genel oran toplam %4’tür (mevzuat değişebilir).
Tapu İptal ve Tescil Davası
Hukuka aykırı tescilin iptali ve doğru tescil talebi.
Örnek: Miras payı gaspı iddiasıyla açılabilir.
Tapu Senedi
Mülkiyetin malikini ve taşınmaz bilgilerini gösteren resmi belge.
Örnek: Satın alma tescil edilince tapu senedi düzenlenir.
Tescil
Tapu siciline kayıt işlemi; mülkiyetin geçişinin hukuken tamamlanması.
Örnek: Satış, tapu tescili ile hüküm doğurur.
Teknik Şartname
İnşaat işlerinde malzeme ve uygulama standartlarını tanımlayan doküman.
Örnek: Cephe kaplama malzemesi ve montaj detayları.
Teminat Mektubu
Yüklenicinin edimini güvence altına alan banka güvencesi.
Örnek: İhale sürecinde performans teminatı.
Temlik
Bir alacağın veya hakkın devri.
Örnek: Satış vaadinden doğan hakların temliki.
Ticari İşyeri
Mal/hizmet üretimi ya da satışı yapılan bağımsız bölüm.
Örnek: Dükkan, mağaza, ofis.
TOKİ
Toplu Konut İdaresi; sosyal konut üretiminde yetkili kurum.
Örnek: Dar gelirli konut projeleri.
Toplu Konut
Planlı biçimde çok sayıda konutun aynı projede inşası.
Örnek: Ucuz maliyetli büyük yerleşimler.
Trampa
Mülkiyetin mal değişimiyle el değiştirmesi.
Örnek: Arsa karşılığı araç takası.
Uygulama İmar Planı
Parsel ölçeğinde yapılaşma şartlarını belirleyen plan.
Örnek: Çekme mesafeleri, emsal, yükseklik.
Üst Hakkı (Yapı Hakkı)
Başkasına ait arsa üzerinde belirli süreyle yapı yapma ve kullanma hakkı.
Örnek: 49 yıllık üst hakkı ile AVM inşası.
Vaad Edilen Teslim Tarihi
Sözleşmede öngörülen teslim zamanı.
Örnek: Gecikmede cezai şart uygulanır.
Veraset ve İntikal
Miras yoluyla mülkiyetin geçmesi ve vergilendirilmesi süreci.
Örnek: Veraset ilamı ile tapuda intikal yapılır.
Vergi Levhası
Ticari faaliyeti kanıtlayan belge; emlak ofislerinde görünür.
Örnek: Ofiste vergi levhası asılı olmalıdır.
Yapı Denetimi
Bağımsız denetim kuruluşlarının yapı güvenliği ve uygunluğunu kontrolü.
Örnek: Beton numunesi, donatı kontrolleri.
Yapı Kayıt Belgesi
İmar barışı kapsamında belirli yapıları kayıt altına alan belge.
Örnek: Ruhsatsız eklenti için alınmış kayıt.
Yapı Kayıt Sistemi
İmar barışı sürecinde yapıların kayıt altına alındığı dijital sistem.
Örnek: E-devlet üzerinden başvuru.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)
Yapının projeye ve imara uygun bitirildiğini onaylayan belge.
Örnek: İskansız binada abonelik almak zorlaşır.
Yapı Ruhsatı
İnşaata başlayabilmek için belediyeden alınan izin.
Örnek: Ruhsatsız inşaata yıkım ve ceza uygulanır.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul
Kira getirisi veya değer artışı hedefiyle satın alınan taşınmaz.
Örnek: Üniversite yakınında 1+1 daireyi öğrenciye kiralamak.
Yeşil Alan
Park, bahçe, rekreasyon amaçlı kamusal alanlar.
Örnek: Planlarda kişi başı minimum m² şartı bulunabilir.
Yönetim Planı
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sitenin/apartmanın işleyiş kurallarını belirleyen belge.
Örnek: Aidat, otopark, ortak alan kullanımı hükümleri.
Yola Terk
Parselin yol genişletmesi için ayrılan kısmının kamuya bırakılması.
Örnek: Köşe parsellerde daha fazla terk doğabilir.
Yüklenici
İnşaatı üstlenen gerçek/tüzel kişi.
Örnek: Kat karşılığı sözleşmede yüklenici projeyi anahtar teslim tamamlar.
Yükseklik Sınırı (Hmax)
Parselde izin verilen en yüksek yapı kotu.
Örnek: Hmax: 24.50 m olan bölgede 8 kat sınırı.
Zemin Etüdü
Taşıma gücü, zemin sınıfı, sıvılaşma riski gibi parametreleri inceleyen mühendislik çalışması.
Örnek: Deprem bölgelerinde zorunlu rapordur.
Zemin Sınıfı
Yerel zemin özelliklerinin sınıflandırılması (örn. Z1–Z4).
Örnek: Yumuşak zeminde taşıyıcı sistem tasarımı değiştirilir.
Zeyilname
Sözleşmeye sonradan eklenen değişiklik metni.
Örnek: Teslim tarihi ve metraj revizyonu zeyille yapılır.
Zilyetlik
Fiili hâkimiyet ve kullanım.
Örnek: Tapu başkasında olsa da araziyi eken kişi zilyettir.
Zilyetliğin Devri
Fiili kullanımın başka birine geçirilmesi.
Örnek: Kiracı değişiminde anahtar teslimi.
Zorunlu Ortak Yerler
KMK’ya göre herkesin kullanımına açık ortak alanlar.
Örnek: Merdiven, asansör, sığınak, tesisat odası.
