İstanbul’da Gayrimenkul Yatırımı
İstanbul’da yatırım kararı, şehrin tamamı için tek bir mantıkla verilemez. Aynı il içinde birbirinden çok farklı üç piyasa vardır: şehir çeperindeki sanayi ve depolama alanları, merkezdeki ticari mülkler ve kentsel dönüşüm parselleri. Hangi piyasaya girdiğinizi baştan belirlemek, incelenmesi gereken belgeleri de değiştirir.
Depo, Lojistik ve Üretim Tesisleri
Anadolu yakasında Tuzla, Pendik ve Şile yolu hattı; Avrupa yakasında Hadımköy, Çatalca ve Silivri aksı depolama ve üretim tesislerinin yoğunlaştığı bölgelerdir. Bu tesislerde değeri belirleyen unsurlar arsa metrekaresinden çok tavan yüksekliği, kolon aralığı, rampa sayısı, yangın sistemi ve tır manevra alanıdır. Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları ve gümrük tesislerine mesafe, kiracı bulma süresini doğrudan etkiler.
Ticari Mülkler ve Ofis
Merkezî iş alanlarında ofis ve dükkân yatırımlarında getiriyi kira sözleşmesinin yapısı belirler. Uzun süreli ve kurumsal kiracıya sahip bir mülk ile boş bir mülk, aynı metrekarede olsalar bile farklı yatırım araçlarıdır. Bina yaşı, deprem performansı, otopark oranı ve aidat yükü değerleme sırasında ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Parselleri
Riskli yapı tespiti bulunan ya da dönüşüm bölgesinde kalan parsellerde yatırımın konusu bina değil, arsa payı ve elde edilecek yeni bağımsız bölümdür. Bu tür alımlarda incelenmesi gerekenler farklıdır:
- Arsa payı: Bağımsız bölüme düşen pay oranı ve bu payın emsale karşılığı.
- Malik yapısı: Kat maliklerinin sayısı ve karar sürecindeki mutabakat durumu.
- Plan durumu: Yürürlükteki imar planındaki emsal, yükseklik ve çekme mesafeleri.
- Yüklenici sözleşmesi: Varsa kat karşılığı sözleşmenin paylaşım oranı, teslim süresi ve teminat hükümleri.
Alım Öncesi Kontrol Listesi
- Tapu takyidat kaydı: ipotek, haciz, şerh ve irtifak
- İmar durum belgesi, plan notları ve varsa plan değişikliği süreci
- Yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesinin uyumu
- Depolarda yangın, elektrik kapasitesi ve ruhsat şerhleri
- Kiracılı mülklerde sözleşme süresi ve tahliye koşulları
İstanbul’da özellikle sanayi ve depo yatırımlarında, mülkün fiziksel özellikleriyle ruhsat kayıtlarının örtüşüp örtüşmediği en sık karşılaşılan sorun kaynağıdır. Görüşme aşamasına geçmeden önce bu uyumun kontrol edilmesini öneriyoruz.
Yapı Kayıt Belgeli Taşınmazlarda Durum
İstanbul'da alım satıma konu olan yapıların bir bölümünde, ruhsata aykırı imalatlar için düzenlenmiş yapı kayıt belgesi bulunur. Bu belgenin ne anlama geldiği sıklıkla yanlış bilinir: belge, yapının kayıt altına alındığını gösterir, ancak yapı kullanma izni yerine geçmez ve yapının mevzuata uygun inşa edildiğini kanıtlamaz.
Pratikte bunun birkaç sonucu vardır. Kredi ve sigorta işlemlerinde belge tek başına yeterli görülmeyebilir. Belgenin kapsamı ile yapının fiili durumu örtüşmüyorsa, yani belge alındıktan sonra ilave imalat yapılmışsa belgenin sağladığı koruma tartışmalı hale gelir. Ayrıca yapının yenilenmesi durumunda belgenin geçerliliği sona erer. Devir öncesinde belgenin ekindeki beyan ile binanın mevcut halinin karşılaştırılması gerekir.
Ağır Vasıta Erişimi ve Güzergâh Kısıtları
Depo ve üretim tesisi yatırımlarında mesafe, yalnızca kilometreyle ölçülmez. Şehir içinde ağır vasıta trafiğine getirilen saat ve güzergâh kısıtları, aynı mesafedeki iki tesisin operasyon maliyetini farklılaştırır. Tuzla, Pendik, Hadımköy, Çatalca ve Silivri gibi bölgelerde tesisin ana artere bağlanma biçimi ile bağlantı yolunun tır yüküne ve manevrasına uygunluğu ayrıca değerlendirilmelidir.
Tesise giriş çıkışın gidiş yönünde olup olmadığı, refüj düzeni ve bekleme alanı, günlük araç sayısı yüksek operasyonlarda belirleyici hale gelir. Gümrük tesislerine ve dağıtım noktalarına erişim süresinin gerçek trafik koşullarında ölçülmesi, harita üzerindeki mesafeden daha anlamlı bir veri üretir.
Yetkili Kurumlar ve Başvuru Sırası
İstanbul'da imar süreçlerinde yetki iki kademeye dağılmıştır. Nazım imar planları büyükşehir belediyesi, uygulama imar planları ile yapı ruhsatı işlemleri ise ilçe belediyesi tarafından yürütülür. Bir parsel hakkında bilgi alınırken bu ayrımın bilinmesi, doğru kuruma başvurmayı sağlar.
Tapu ve takyidat işlemleri ilgili tapu müdürlüğünden, çap ve aplikasyon krokisi kadastro müdürlüğünden alınır. Yangın uygunluk raporu itfaiye biriminden, su ve atıksu bağlantı görüşü ise su idaresinden istenir. Organize sanayi bölgesi içindeki parsellerde ruhsat işlemleri bölge müdürlüğünce yürütülür. Bu belgeler birbirini beklediğinden, başvuru sırasının baştan planlanması süreci kısaltır.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki parsellerde ise riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır ve sonuç ilgili müdürlük aracılığıyla tapu kaydına işlenir. Bir taşınmazın dönüşüm kapsamında olup olmadığı, alım öncesinde tapu kaydından ve ilgili idareden teyit edilmelidir; bu kayıt taşınmazın değerlendirme çerçevesini bütünüyle değiştirir.