Kira stopajı, işyeri kiralarında kira bedeli üzerinden kiracı tarafından yapılan kaynakta vergi kesintisidir. Kiracı, mal sahibine (kiralayana) ödediği kira tutarından belirli bir oranı keser ve bu tutarı kendi adına değil, mal sahibi adına vergi dairesine yatırır. Bu yönüyle stopaj, mal sahibinin gelir vergisinin peşin tahsili niteliğindedir.
Stopajın Amacı
- Verginin kaynağında ve düzenli tahsilini sağlamak,
- Kira gelirlerinin beyana dayalı risklerini azaltmak,
- Mal sahibi açısından yıl içinde peşinleşen bir vergi kredisi oluşturmak.
🧭 Hangi Kiralarda Stopaj Uygulanır?
Klasik kural: İşyeri kiralarında stopaj vardır, konut kiralarında yoktur. Yani bir ofis, mağaza, depo, showroom gibi ticari nitelikteki yerlerin kiralanmasında stopaj uygulanır. Konut kiralamalarında (kiracının gerçek kişi olduğu ve mesken amaçlı kullanıldığı durumlarda) ise stopaj söz konusu değildir.
Stopaj Yapmakla Yükümlü Olanlar (GVK md. 94 kapsamı)
- Kurumlar vergisi mükellefleri (şirketler),
- Ticari/mesleki kazanç sahibi gelir vergisi mükellefleri (işletmeler, serbest meslek erbabı),
- Kanunda sayılan dernek, vakıf, kooperatif gibi kurum/kuruluşlar (istisnalar saklı).
Not: Kiralayan (mal sahibi) açısından stopaj, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) vergilendirmesinde yıl içi peşin ödemedir. Yıllık beyanda mahsup edilir.
📉 Güncel Kira Stopaj Oranı (2025)
İşyeri kiralarında genel stopaj oranı %20’dir. Finansal kiralama (leasing) kaynaklı bazı özel durumlarda farklı oranlar (ör. %1) uygulanabilir. Güncel oranlar, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesine ve ilgili karar/tebliğlere göre belirlenir.
Matrah (Üzerine Uygulandığı Tutar)
Pratikte stopaj, brüt kira tutarı üzerinden hesaplanır. Kiraya KDV uygulanıyorsa, uygulamada stopajın KDV hariç kira bedeli üzerinden dikkate alındığı senaryolar yaygındır; sözleşme ve fatura düzenine göre muhasebecinizle teyit ederek ilerleyin.
🧮 Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?
Temel formül:
Stopaj Tutarı = Brüt Kira × Stopaj Oranı
Örnek 1 – Aylık Basit Hesap
- Brüt aylık kira: 50.000 TL
- Stopaj oranı: %20
- Stopaj: 50.000 × 0,20 = 10.000 TL
- Mal sahibine ödenecek net kira: 50.000 − 10.000 = 40.000 TL
Örnek 2 – Brüt → Net – “Beşe Böl” İpuçları
%20 stopaj, pratik olarak brüt tutarı 5’e bölerek bulunabilir.
- Brüt kira: 12.500 TL
- Stopaj = 12.500 / 5 = 2.500 TL
- Net kira = 12.500 − 2.500 = 10.000 TL
Örnek 3 – Yıllık Toplam
- Aylık brüt: 30.000 TL ⇒ Yıllık brüt: 360.000 TL
- Yıllık stopaj: 360.000 × 0,20 = 72.000 TL
Brütten Nete, Netten Brüte Dönüşüm
Brütten Nete: Net = Brüt × (1 − 0,20) = Brüt × 0,80
Netten Brüte: Brüt = Net / 0,80
Örnek: Net 40.000 TL ise brüt = 40.000 / 0,80 = 50.000 TL. Stopaj = 10.000 TL.
🗓️ Beyan ve Ödeme: Muhtasar (ve Prim Hizmet) Beyannamesi
Kira stopajı, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi (MPHB) ile beyan edilir. Beyan sıklığı, mükellefin durumuna göre aylık veya üç aylık olabilir.
- Aylık beyan: İlgili ayı izleyen ayın 26’sı akşamına kadar beyan ve ödeme.
- Üç aylık beyan: Dönemin son ayını izleyen ikinci ayın 26’sı akşamına kadar.
Uyarı: Resmi tatil/gün sonu değişiklikleri için güncel vergi takvimini mutlaka kontrol edin ve muhasebecinizle planlayın.
Stopajın Muhasebeleştirilmesi ve Mahsup
- Kiracı için: Kesilen stopaj, tevkifat yoluyla ödenen vergidir.
- Mal sahibi için: Yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup edilir; fazla ödenmişse iade talep edilebilir (şartlara bağlı).
📃 Sözleşme, Fatura ve KDV İlişkisi
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin brüt yazılması, stopajın da buna göre kesileceği anlamına gelir.
- Kiraya KDV uygulanıyorsa, stopaj ve KDV farklı vergilerdir; stopaj gelir vergisi kesintisidir, KDV ise mal/hizmet teslimindeki dolaylı vergidir.
- Genellikle stopaj hesabı KDV hariç kira bedeli üzerinden yapılır. Ancak sözleşme/fatura kurgusu ve uygulama birliği için mali müşavirinizle teyitle ilerleyin.
🧠 Sık Yapılan Hatalar ve İpuçları
- Net–brüt karışıklığı: Sözleşmede “net” yazılı bedellerde, brüte çevirmeyi unutmayın; aksi halde beklenmeyen stopaj farkı doğar.
- Yanlış oran: Güncel stopaj oranı genel kural olarak %20. Özel durum (ör. finansal kiralama) varsa farklı oran uygulanabilir.
- Beyan gecikmesi: MPHB’yi zamanında vermek kritik; gecikmede usulsüzlük cezaları ve gecikme faizleri doğabilir.
- KDV–stopaj matrahı karışıklığı: Hesap matrahını sözleşmeye ve fatura düzenine göre netleştirin.
- Sözleşme dili: “Kira bedeli brüttür/nettir” ifadesini açık yazın; her iki tarafın yükümlülükleri net olsun.
🧩 Uygulamalı Mini Tablo
| Senaryo | Brüt Kira (TL) | Stopaj Oranı | Stopaj (TL) | Net Kira (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Aylık standart | 50.000 | %20 | 10.000 | 40.000 |
| “Beşe böl” kolay hesap | 12.500 | %20 | 2.500 | 10.000 |
| Yıllık toplam | 360.000 | %20 | 72.000 | 288.000 |
❓ SSS (Sık Sorulan Sorular)
Konut kiralarında stopaj var mı?
Hayır. Stopaj, konut kiralarında (mesken) uygulanmaz. İşyeri kiralarında kiracı tarafından yapılır.
Stopajı kim öder?
Kiracı stopajı keser ve vergi dairesine yatırır; mal sahibine net tutarı öder. Bu kesinti, mal sahibinin yıllık gelir vergisinden mahsup edilir.
Güncel oran nedir?
Genel kural olarak işyeri kira stopaj oranı %20’dir. Bazı özel işlemlerde (ör. finansal kiralama) farklı oranlar söz konusu olabilir.
Ne zaman beyan edilir ve ödenir?
MPHB ile aylık (izleyen ayın 26’sına kadar) veya 3 aylık (dönemi izleyen ikinci ayın 26’sına kadar) beyan/ödeme yapılır. Resmi takvimi kontrol edin.
Stopaj KDV’yi kapsar mı?
Stopaj, gelir vergisi tevkifatıdır; KDV’den bağımsızdır. Uygulamada stopaj matrahı çoğunlukla KDV hariç kira bedeli üzerinden dikkate alınır; sözleşme ve fatura düzenine göre mali müşavirle teyit edin.
Stopaj iadesi mümkün mü?
Mal sahibi yıllık beyanda stopajı mahsup eder; fazla çıkarsa mevzuat ve şartlar dahilinde iade gündeme gelebilir.
📌 Özet
- Kira stopajı yalnızca işyeri kiralarında uygulanır.
- Genel oran: %20. Hesap: Brüt × %20.
- Kiracı keser ve vergi dairesine yatırır; mal sahibi net tutarı alır.
- MPHB ile aylık/üç aylık beyan ve ödeme yapılır.