Satılık fabrika: üretim için mi, yatırım için mi?
Kendi üretiminiz için alıyorsanız bölge, büyüklük, enerji ve genişleme payı belirleyicidir; yatırım için alıyorsanız kiracı bulunabilirliği, kira getirisi ve OSB’de devir koşulları. Bölge ve büyüklük kararı için fabrika arama rehberine bakın; bu sayfa satın almadan önceki kontrolleri anlatıyor.
Belgeler: satın almadan önce kontrol listesi
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni. Mevcut yapılar ruhsatlı projeyle uyumlu mu? Sonradan eklenen bina, sundurma ve ara katlar projede var mı?
- İmar ve plan notları. İmar fonksiyonu, emsal ve TAKS, çekme mesafeleri; kullanılmamış emsal varsa genişleme payı.
- Tapu kaydı. Malik, hisse durumu, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar. Fabrikalarda ipotek sık görülür; satışta nasıl kaldırılacağı sözleşmede yazılmalı.
- OSB’deyse devir şartları. OSB parsellerinde satış ve devir OSB mevzuatına ve yönetimin şartlarına tabidir; OSB’ye borç ve aidat durumunu yazılı alın.
- Enerji ve altyapı. Trafo gücü, doğalgaz ve su abonelikleri, arıtma.
- Çevre ve zemin. Önceki faaliyetten kalan atık ya da zemin kirliliği riski; gerekirse teknik inceleme yaptırın.
- Kiracılı tesis. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; boşaltma ancak kanundaki koşullarla mümkündür.
Harç ve vergiler
- Tapu harcı. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı, beyan edilen satış bedeli üzerinden binde 20 öder; beyan edilen bedel emlak vergi değerinin altında olamaz.
- KDV. Satıcı KDV mükellefi bir şirketse KDV doğabilir; istisna olup olmadığı satıcının durumuna ve taşınmazın edinilme tarihine göre değişir. Teklifin KDV dahil mi hariç mi olduğunu netleştirip mali müşavirinizle teyit edin.
- Makine ve ekipman. Tesisle birlikte makine de satılıyorsa taşınmaz ve makine bedellerini ayrı yazmak hem vergi hem değerleme açısından önemlidir.
Fiyatı ne belirler?
Aynı OSB’de iki fabrika arasındaki fark çoğu zaman şu başlıklardan gelir: parsel büyüklüğü ve kullanılmamış emsal, kapalı alanın yapı kalitesi ve yaşı, trafo gücü, vinç ve tavan, yapı kullanma izninin tam olup olmadığı, OSB içindeki konum ve tır erişimi. Yatırım amaçlı alımda getiriyi bölgedeki gerçek kiralarla hesaplıyoruz.
Satılık fabrika bulma süreci
İhtiyacınızı yazdığınız gün sizi arıyoruz; İzmir, İstanbul, Manisa ve Aydın’da eşleşen tesisleri listeliyoruz. Kriterler netse uygun yeri genellikle bir hafta içinde buluyoruz. Keşifle birlikte ruhsat, imar, tapu ve OSB kontrollerini satın alma öncesinde yapıyor; pazarlık ve tapu devrini yürütüyoruz.
Şehre göre satılık fabrika: İzmir · İstanbul · Manisa · Kemalpaşa. Kendi tesisinizi yaptırmayı düşünüyorsanız: fabrika arsası. Kiralamayı da düşünüyorsanız: kiralık fabrika rehberi.