Önce ihtiyacınıza göre doğru sayfa
- Kiralık fabrika arıyorum — OSB’de kiralama izni, enerji, yapı kullanma izni, stopaj ve KDV, kira artışı, makine montajı.
- Satılık fabrika arıyorum — ruhsat ve izinler, imar ve genişleme payı, tapu kayıtları, OSB devir şartları, harç ve KDV.
- Depo arıyorsanız: depo arama rehberi.
En sık yapılan hata: yanlış bölge, yanlış büyüklük
Fabrika arayanların en çok zorlandığı iki karar, depo arayanlarla aynı: doğru lokasyon ve doğru büyüklük. Fabrikada bunlara üçüncü bir karar eklenir: tesisin enerji ve ruhsat altyapısının üretiminize yetip yetmediği.
Doğru bölge: faaliyetiniz orada yapılabiliyor mu?
- OSB içi. Altyapı (elektrik, doğalgaz, su, arıtma) hazırdır ve ruhsat süreçleri OSB üzerinden yürür. Karşılığında OSB’nin kuralları vardır: faaliyetiniz bölgenin sektör yapısına uymalı, ihtisas OSB’lerinde yalnız ilgili sektör kabul edilir, kiralama ve devir OSB yönetiminin iznine tabidir.
- OSB dışı sanayi alanı. Seçenek daha fazladır ama her parselde imar fonksiyonu, plan notları ve yapı kullanma izni tek tek kontrol edilmelidir. Bazı faaliyetler için çevre izinleri ve yerleşime mesafe şartı belirleyicidir.
- Lojistik yönü. Hammadde nereden geliyor, mamul nereye gidiyor? Liman bağlantılı üretimde İzmir’de Aliağa, iç piyasaya dağıtımda Kemalpaşa ve Manisa aksı öne çıkar.
- İşgücü. Vardiyalı üretimde personelin ulaşımı ve bölgedeki nitelikli işgücü, kira farkından daha pahalıya gelebilir.
Doğru büyüklük
Fabrikada büyüklük yalnız makine parkının kapladığı alan değildir: hammadde ve mamul stoğu, iç lojistik koridorları, bakım atölyesi, ofis ve sosyal alan, açık saha ve otopark eklenir. Üretim hattınızın yerleşim planı (layout) varsa onunla, yoksa makine listesi ve stok hacminizle birlikte hesaplıyoruz. Sözleşme ya da yatırım süresince büyümeyi de hesaba katın: aynı parselde genişleme payı (kullanılmamış emsal) olan tesis, ikinci bir adres açmaktan ucuzdur.
Büyüklüğe göre fabrika: hangi bant, hangi iş
Depo aramalarında kullandığımız beş bandı fabrikada da kullanıyoruz. Bunlar resmî bir sınıflandırma değil, talepleri ayırmak için kullandığımız aralıklar.
| Kapalı alan | Tipik kullanım | Önce neye bakılmalı |
|---|---|---|
| 500 m² altı | Atölye, küçük imalat, montaj, numune üretimi | Sanayi sitesi mi OSB mi, iskân, elektrik aboneliği |
| 500–1.500 m² | Küçük ölçekli üretim, yan sanayi | Enerji kapasitesi, vinç ihtiyacı, kamyon erişimi |
| 1.500–5.000 m² | Orta ölçekli üretim, yan sanayi tedarikçisi | Trafo, tavan ve vinç, zemin yükü, açık saha |
| 5.000–10.000 m² | Büyük üretim tesisi, birden fazla hat | Trafo ve doğalgaz kapasitesi, çevre izinleri, tır erişimi |
| 10.000 m² üzeri | Entegre tesis, ana üretim merkezi | Parsel büyüklüğü ve genişleme, enerji, çevre izinleri, işgücü erişimi |
Enerji ve ruhsat: sözleşmeden önce bilinmesi gerekenler
- Trafo ve bağlı güç. Tesisin mevcut trafo gücü (kVA) makine parkınızı karşılıyor mu? Kapasite artışı dağıtım şirketi ve ekipman tedariki nedeniyle zaman alabilir; üretime başlama tarihinizi buna göre planlayın.
- Doğalgaz, su ve atık su. Isıl işlem, boya, gıda gibi süreçlerde kapasite ve arıtma şartları belirleyicidir.
- Vinç, tavan ve zemin. Gezer vinç kapasitesi ve kanca altı yüksekliği, ağır makineler için zemin taşıma kapasitesi.
- Yapı kullanma izni ve çalışma ruhsatı. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı için yapının yasal durumu sorulur. Projeye aykırı ek bina ya da sundurma ruhsatı geciktirebilir.
- Çevre izinleri. Faaliyetinize göre emisyon, atık ve gürültü izinleri; bazı faaliyetler için ÇED süreci. Önceki kullanıcının izinleri size geçmez, faaliyetinizin o tesiste izin alıp alamayacağını baştan sorun.
Şehir şehir fabrika bölgeleri
İzmir
- Atatürk OSB (Çiğli) — şehre en yakın büyük OSB; köklü sanayi yapısı.
- Kemalpaşa OSB ve Bağyurdu OSB — İzmir–Ankara yolu aksı; iç piyasa ve Manisa bağlantısı.
- Torbalı OSB ve Pancar OSB — İzmir–Aydın otoyolu aksı.
- İTOB OSB (Menderes) — havalimanı yakını.
- Aliağa OSB — liman bağlantılı ağır sanayi.
- Menemen Plastik İhtisas OSB — plastik sektörüne ayrılmış ihtisas OSB.
Ayrıntılı rehber: İzmir fabrika · İzmir kiralık fabrika · İzmir satılık fabrika
İstanbul
İstanbul’da sanayi arsası ve fabrika arzı sınırlı; mevcut OSB’lerde (İkitelli, Dudullu, Tuzla, Beylikdüzü) boş tesis az ve hızlı el değiştiriyor. Bu yüzden İstanbul’da kriterleri netleştirip hızlı karar verebilmek, bulmak kadar önemli.
Ayrıntılı rehber: İstanbul fabrika · İstanbul kiralık fabrika · İstanbul satılık fabrika
Manisa
1964’te kurulan Manisa OSB, Türkiye’nin ikinci organize sanayi bölgesi ve ilin sanayi merkezi. Akhisar, Salihli ve Turgutlu’da da üretimde olan OSB’ler var. İzmir limanına yakınlık ve daha geniş parsel imkânı, Manisa’yı İzmir’de yer bulamayan sanayici için doğal alternatif yapıyor.
Ayrıntılı rehber: Manisa fabrika · Manisa kiralık fabrika · Manisa satılık fabrika · Manisa OSB
Aydın
Aydın’da fabrika talebi ağırlıklı olarak tarım ve gıda işleme etrafında; İzmir–Aydın otoyolu aksı (Germencik, İncirliova, Efeler) İzmir limanına erişim için öne çıkıyor. Gıda işleyen tesislerde soğuk depo ve gıda mevzuatı ayrıca önem kazanır.
Ayrıntılı rehber: Aydın fabrika · Soğuk hava deposu
Ne kadar sürede bulunur?
Kriterler netse uygun yeri genellikle bir hafta içinde buluyoruz. Fabrikada süreyi asıl uzatan bulmak değil, kontrollerdir: OSB onayı, enerji kapasitesi ve izin durumunun netleşmesi. Bu yüzden keşif ile belge kontrolünü paralel yürütüyoruz.
Fabrika sahibi misiniz?
Fabrikanızı kiraya vermek ya da satmak istiyorsanız doğru sayfa Fabrikamı Satmak İstiyorum.