Kiralık depoda ilk karar: bölge ve büyüklük
Sözleşmeye geçmeden önce iki kararın doğru verilmiş olması gerekir: depo malınızın geliş-gidiş yönüne uygun bir aksta mı ve büyüklüğü bugünkü stokla birlikte sözleşme süresindeki büyümenizi karşılıyor mu? Bu iki karar için depo arama rehberindeki büyüklük bantlarına ve şehir şehir bölge listesine bakın. Bu sayfa, doğru depoyu bulduktan sonra imzadan önce kontrol etmeniz gerekenleri anlatıyor.
İmzadan önce: depo bu iş için kullanılabilir mi?
- Yapı kullanma izni (iskân). İşyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda yapının yasal durumu sorulur. İskânı olmayan ya da projesine aykırı genişletilmiş bir depoda ruhsat sorunu yaşanabilir; özellikle 500 m² altı bantta bu sık görülür.
- İmar ve faaliyet uyumu. Depolama her imar alanında serbest değildir. Kimyasal, yanıcı ya da gıda depolayacaksanız faaliyetinizin o parselde yapılabildiğini baştan teyit edin.
- OSB içindeyse yönetimin izni. OSB’lerde katılımcının tesisini kiraya vermesi OSB yönetiminin iznine tabidir; parselin bölünerek birden fazla kiracıya kiralanmasında sınırlamalar vardır ve OSB’nin kendi kuralları faaliyetinizi kısıtlayabilir. Büyük bir binanın yalnız bir bölümünü kiralayacaksanız bunu mutlaka sorun.
- Yangın tesisatı. Sprinkler, hidrant ve yangın algılama sisteminin çalışır durumda olup olmadığı ve bakımının kimde olduğu sözleşmeye yazılmalı; sigorta poliçeniz de buna bakacak.
- Enerji ve altyapı. Raf, forklift şarj istasyonu, soğutma ya da paketleme hattı için elektrik kapasitesi yeterli mi? Kapasite artışı zaman alabilir.
Vergiler: stopaj mı, KDV mi?
İşyeri kirasında vergi, mal sahibinin kim olduğuna göre değişir:
- Mal sahibi şahıs ise: kiracı brüt kira üzerinden stopaj keser ve muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır. 2026 yılında işyeri kiralarında stopaj oranı %20’dir. Yani sözleşmede yazan bedelin brüt mü net mi olduğu çok önemlidir: “net 40.000 TL” yazan bir sözleşmede brüt kira 50.000 TL’dir ve aradaki 10.000 TL’yi siz vergi dairesine yatırırsınız.
- Mal sahibi şirket ise: kira faturalandırılır ve fatura üzerinde KDV yer alır; bu durumda stopaj kesintisi yapılmaz.
- Hangi durumun geçerli olduğunu ve KDV’yi indirip indiremeyeceğinizi sözleşmeden önce mali müşavirinizle teyit edin.
Kira artışı ve süre
- Yıllık artış sınırı. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmedeki artış maddesinin bu sınırla uyumlu yazıldığından emin olun.
- Beş yıl kuralı. Beş yıl ve daha uzun süren kira ilişkilerinde yeni kira yılının bedeli, taraflardan birinin talebiyle hâkim tarafından emsal kiralara göre belirlenebilir. Uzun süre kalmayı planlıyorsanız bunu bütçenize katın.
- Süre ve fesih. Sözleşme süresi, erken çıkış koşulu ve varsa cezası, alt kiralama ve devir hakkı açıkça yazılmalı. Büyüme ihtimaliniz varsa aynı yerleşkede ek alan için öncelik hakkı isteyin.
Depozito, teslim ve çıkış
- Depozito sınırı. Çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.
- Teslim tutanağı. Zemin, kapılar, rampalar, çatı, aydınlatma, yangın sistemi ve sayaçlar fotoğraflı tutanağa geçmeli. Çıkışta depozitonuzu bu tutanak korur.
- Tadilat ve raf montajı. Zemine ankrajlı raf, ara kat, tabela, bölme duvar ya da ek rampa için izin ve çıkışta eski hale getirme yükümlülüğü sözleşmede yazılı olmalı.
Bütçeye eklenmesi gereken kalemler
Kira bedeli tek maliyet değildir. Teklifleri karşılaştırırken şunları da sorun:
- Site ya da OSB yönetim giderleri, ortak alan ve güvenlik payı
- Çevre temizlik vergisi (işyerini kullanana aittir)
- Elektrik, su ve doğalgaz abonelik ve güvence bedelleri
- Yangın sistemi bakımı ve işyeri sigortası
- Taşınma, raf kurulumu ve çıkışta eski hale getirme maliyeti
- Hizmet bedeli (kiralama gerçekleştiğinde, sözleşmede belirlenir)
Kiralık depo bulma süreci
İhtiyacınızı yazdığınız gün sizi arayıp kriterleri netleştiriyoruz, ardından İzmir, İstanbul, Manisa ve Aydın’da eşleşen depoları listeliyoruz. Kriterler netse uygun yeri genellikle bir hafta içinde buluyoruz. Keşifte net tavanı, zemini, rampaları ve yangın sistemini birlikte ölçüyor; iskân ve imarı belgeden kontrol ediyor; sözleşme maddelerini sizinle birlikte netleştiriyoruz.
Şehre göre kiralık depo: İzmir · İstanbul · Manisa · Aydın. Satın almayı da düşünüyorsanız: satılık depo rehberi ve kiralama mı satın alma mı.